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Abandono em SP: Prefeitura notifica prédios e terrenos vazios no Centro, mas apenas 10% cumprem obrigações de lei contra ociosidade

Prédios abandonados são ocupados por famílias que procuram um lar no Centro de São Paulo

Prédios abandonados são ocupados por famílias que procuram um lar no Centro de São Paulo

O Centro de São Paulo é uma das regiões com a maior concentração de serviços na cidade. É nela que os paulistanos mais têm acesso a transporte público, como ônibus e metrô -- além do comércio e dos muitos restaurantes e equipamentos culturais, como teatros e cinemas.

Isso poderia fazer da região um local ideal para se morar, mas a realidade é outra: há muitos prédios abandonados e muitas pessoas em busca de moradia.

O déficit habitacional na capital paulista é estimado em 322,7 mil domicílios, segundo um estudo feito pelo professor Robson Gonçalves, da FGV, para a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). O número de imóveis vazios é mais antigo e defasado, pois é do Censo realizado pelo IBGE em 2010. Mesmo assim, o dado já é elevado, pois são aproximadamente 290 mil imóveis vagos na cidade. Destes, mais de 33 mil estão no Centro da cidade.

Para combater o abandono, a prefeitura notifica os proprietários desses imóveis desde 2014 através da aplicação do Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), um instrumento previsto na Constituição Federal e no Estatuto da Cidade. A área de abrangência da legislação é a região central da cidade -- justamente por conta da sua concentração de serviços públicos.

O objetivo das notificações é que os proprietários cumpram a função social dos seus imóveis. Na prática, isso quer dizer que imóveis residenciais devem ter moradores e imóveis comerciais devem ter negócios funcionando. Caso isso não aconteça, a prefeitura aplica o IPTU Progressivo, o que significa que a alíquota do imposto irá dobrar a cada ano em que o imóvel ficar vazio, até o limite de 15%.

Mesmo com estas sanções, porém, o número de imóveis que de fato deixaram de ficar ociosos após a notificação é baixo: apenas 165 dos mais de 1.746 imóveis notificados até hoje cumpriram as obrigações impostas pela lei, o que representa menos de 10% do total. Os outros continuam abandonados e sem uso.

Ipiranga x São João

Um desses casos está na esquina mais famosa da cidade, na Avenida Ipiranga com a Avenida São João. O Edifício Independência é um prédio comercial de 15 andares. No andar térreo, há um bar, mas o resto do prédio está vazio há muitos anos. Ele foi notificado pela primeira vez em 2016 e, como continuou abandonado, passou a ter o IPTU Progressivo.

Edifício Independência, que é um prédio comercial com 15 andares, fica na esquina das Avenidas Ipiranga e São João — Foto: Profissão Repórter

Edifício Independência, que é um prédio comercial com 15 andares, fica na esquina das Avenidas Ipiranga e São João — Foto: Profissão Repórter

Segundo a prefeitura, o Edifício Independência está na 3° alíquota (8% do valor do imóvel). Este percentual já deveria estar mais alto, mas houve tentativas de impugnação por parte dos proprietários, o que travou o andamento da legislação. Além disso, o imóvel tem uma dívida ativa de IPTU que passa de R$ 1,3 milhão.

“Já faz muito tempo que esse imóvel está fechado. É um prédio inteiro, é um prédio grande nessa esquina super famosa”, diz a arquiteta Ana Gabriela Akaishi, que desenvolve uma pesquisa de doutorado sobre o abandono de imóveis no Centro de São Paulo.

Segundo Akaishi, o abandono do Independência “pode ser atribuído a um desinteresse na venda ou locação”. "Provavelmente, o valor que o bar paga de locação já paga parte dos impostos e já traz uma renda. Aí tem um desinteresse em vender o imóvel.”

A arquiteta destaca, porém, que há um fato que dificulta a venda a comercialização de prédios como o Independência: “É um caso de monousuário, em que um prédio inteiro é de um único proprietário. Então tem essa dificuldade maior de ter que vender ou alugar o prédio inteiro”, afirma.

O imóvel está no nome dos irmãos Lúcio e Hugo Eneas Salomone. A família Salomone é dona da Savoy Imobiliária e, juntos, os integrantes da família e a empresa têm mais de 1,8 mil imóveis na cidade de São Paulo. Além do Edifício Independência, três deles constam da lista de imóveis notificados por ociosidade pela prefeitura.

O Profissão Repórter tentou inúmeras vezes falar com os donos do Independência para saber o motivo de o prédio estar vazio há tantos anos em uma região tão privilegiada da cidade. Os proprietários, porém, não quiserem se pronunciar.

Décadas de abandono

A menos de 100 metros do Independência, há outro prédio que chama a atenção pelo tamanho e pelo abandono: é o hotel de 25 andares que fica na Avenida São João, 587. Desde a compra do terreno pelos atuais proprietários, na década de 70, ele nunca funcionou. Há relatos de que a morte do patriarca da família causou uma briga entre os herdeiros, gerando o impasse da destinação do prédio.

Em anos de abandono, o hotel foi ocupado duas vezes por movimentos de moradia. Na última vez, em 2014, a reintegração de posse acabou em conflito entre a Polícia Militar e as cerca de 200 famílias que ocupavam o imóvel. As pessoas deixaram o prédio, que continua abandonado sete anos depois.

Polícia faz reintegração de posse em prédio do centro de SP em 2014

Polícia faz reintegração de posse em prédio do centro de SP em 2014

Em 2011, a Cohab-SP iniciou uma ação expropriatória, mas desistiu em 2015. Neste mesmo ano, o prédio foi notificado por ociosidade, mas, segundo a prefeitura, as notificações foram paralisadas “para análise da complexidade jurídica”. Por isso, o IPTU Progressivo ainda não foi aplicado no local, que continua ocioso.

A reportagem também tentou contato com os proprietários do hotel, mas eles não quiseram se posicionar.

Abandono de prédios religiosos

Segundo um levantamento feito pela reportagem cruzando os endereços dos imóveis notificados com a base de dados de IPTU da cidade, 47,8% dos imóveis são de pessoas jurídicas e 42,7% são de pessoas físicas. Não há informações sobre 9,5% dos imóveis.

Entre os donos, além de imobiliárias, bancos e empresas diversas, há organizações religiosas, como a Arquidiocese de São Paulo. O órgão religioso tem sete imóveis notificados por ociosidade pela prefeitura, sendo a maioria próxima da Praça da Sé. São imóveis antigos, muitos com décadas ou mesmo com mais de 100 anos de idade, visivelmente degradados.

Um desses imóveis é o Palacete do Carmo, que foi construído em 1920 e que está abandonado há muitos anos. “Entre as décadas de 20 e 50, ele foi sede de escritórios de grandes empresas e instituições. Mas, desde então, ele está fechado”, afirma a arquiteta Ana Gabriela Akaishi.

"Muitos desses imóveis no entorno da Igreja da Sé são da Igreja Católica por uma questão histórica. Alguns também são imóveis que a igreja recebe como herança de pessoas que morreram, não tinham herdeiro e doaram o imóvel para a instituição religiosa”, diz Ana.

Palacete do Carmo foi construído em 1920 e que está abandonado há muitos anos — Foto: Profissão Repórter

Palacete do Carmo foi construído em 1920 e que está abandonado há muitos anos — Foto: Profissão Repórter

Akaishi afirma que a manutenção e a gestão desse tipo de prédio é complexa, pois envolve impostos, taxas e questões de restauração.

“No caso das instituições religiosas, como a Mitra Arquidiocesana de São Paulo, cuja administração é composta de padres e cônegos que obviamente não são do setor imobiliário, existe uma grande dificuldade para a comercialização”, diz. “Em alguns casos, a autorização da venda de um imóvel como esse precisa vir até do Vaticano.”

Contatada, a Arquidiocese de São Paulo não quis se pronunciar sobre os imóveis abandonados.

Queda das notificações durante a pandemia

Além da baixa efetividade da reversão do abandono dos prédios, as notificações realizadas pela prefeitura também diminuíram consideravelmente nos últimos anos -- com destaque para o período de pandemia.

A maior parte dos mais de 1,7 mil imóveis ociosos foram notificados nos anos de 2015 e de 2016 (mais de 1.200 imóveis). Já em 2020, foram apenas 85 imóveis notificados, o que representa uma queda de 65% em relação a 2019 (243 imóveis notificados).

A prefeitura afirma que está estudando medidas para conseguir retomar o ritmo. “Estamos implantando um sistema em parceria com a Unesco para que haja um controle dos prazos e notificações. Também estamos desenhando uma nova metodologia para prospecção e identificação dos imóveis em parceria com a Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP”, diz Cesar Azevedo, secretário de Urbanismo e Licenciamento da cidade de São Paulo.

“Estamos fazendo isso porque identificamos que, nos últimos anos, nós tivemos alguns cancelamentos de notificações por conta de medidas judiciais. Alguns ritos não estavam sendo seguidos. Por isso, para que a gente tenha maior segurança jurídica, precisamos parar o que estava sendo feito e redesenhar para que a gente consiga voltar numa nova velocidade”, diz Azevedo.

Desapropriação e moradia social

Além de ser uma tentativa de pressionar os proprietários de imóveis abandonados a torná-los novamente ativos, a prefeitura afirma que a aplicação do PEUC também é um instrumento importante para o combate ao déficit habitacional da cidade, pois um dos usos para imóveis ociosos pode ser a habitação de interesse social.

Isso porque, caso o imóvel complete cinco anos de IPTU progressivo, existe a possibilidade de ele ser desapropriado pela gestão pública para se transformar em moradia social.

“O objetivo da lei é fazer cumprir a função social do imóvel. A partir do momento que o proprietário não faz cumprir a função social e o poder público entra no jogo, o intuito do poder público é transformar aquilo em moradia popular para combater o déficit habitacional da cidade”, afirma Cesar Azevedo.

A prefeitura afirma, porém, que nenhum imóvel ainda atingiu esse período -- mas que isso deve acontecer ainda em 2021.

“Em 2021, começam a chegar [os prazos] dos primeiros imóveis notificados. Nós já estamos fazendo uma análise desses imóveis para identificar quais deles mais rapidamente conseguimos converter em moradia popular e para dar início ao processo de desapropriação”, afirma o secretário.

A secretaria afirma que o formato das desapropriações está sendo discutido, mas que “certamente eventual dívida do IPTU deve ser considerada no processo desapropriatório”.

Profissão Repórter - 08/06/2021

Profissão Repórter - 08/06/2021


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